Gli oneri accessori che si sommano al costo del mutuo sono composti da una
serie di servizi e di imposte/costi fissi che bisogna prevedere nel costo totale
quando viene sottoscritto un mutuo.
Da quando le proposte di mutuo sono accompagnate da un prospetto dettagliato
distinto per ogni singola operazione, è diventato più semplice
individuare ogni singola voce di spesa, facilitando quindi la complessa oprazione
di valutazione tra un mutuo e l'altro.
Altro indicatore importantissimo per identificare immediatamente la convenienza
di un mutuo rispetto ad un altro (a parità di durata e di capitale) è
l'indice ISC (indicatore sintetico di costo).
Con questi due strumenti ISC e Prospetto Informativo, orientarsi da un tipo
di mutuo ad un'altro e comparare le diverse offerte sul mercato, è diventato
relativamente alla portata di tutti.
I costi e gli oneri di un mutuo costituiscono voci importanti (oltre al tasso di interesse) per poter valutare sciegliere il mutuo più comodo e conveniente.
Le spese di Istruttoria :
Dopo la richiesta di mutuo la banca effettua una serie di operazioni per aprire
la pratica e svolge tutte le formalità necessarie all'erogazione della
somma di denaro richiesta, questa serie di operazioni viene fatta pagare dalla
banca appunto come spese di istruttoria, queste spese hanno una forbice di costo
compresa (di solito) tra lo 0,1% e lo 0,6% dell'importo finanziato, oltre che
percentuali, esse posso essere definite in costo fisso (50-150 euro).
L’imposta sostitutiva:
I mutui a medio-lungo termine (con durata non inferiore ai 18 mesi), sono esclusi
da qualsiasi tipo di imposta indiretta (registro, bollo, ipotecaria, catastale),
sono però assoggettati all'imposta sostitutiva che nominalmente spetterebbe
alla banca, ma che di fatto viene addebitata e sostenuta dal mutuante-richiedente.
L'imposta sostitutiva grava per lo 0,25% sui mutui prima casa, e per il 2% in
tutti gli altri tipi di mutuo (legge n. 191 del 2004, di conversione del decreto
legge n. 168).
Perizie e sopralluoghi :
L'accertamento del valore del bene immobile per il quale si richiede il mutuo
è una operazione necessaria e fondamentale per l'ottenimento della cancessione
del mutuo stesso, normalmente viene svolta da un professionista incaricato dalla
banca.
In seguito alla perizia infatti vengono alla luce tutti quegli elementi negativi
come l'abuso edilizio, mancanza di abitabilità etc., oppure l'doneità
dell'immobile e la stima del relativo valore.
Questa voce di costo grava da 200 fino a 300 euro in dipendenza della banca,
dell'importo finanziato, e infine dal perito che è stato incaricato.
Parcella notaio
Il Notaio è un professionista iscritto ad un albo ed è pubblico
ufficiale, come tutti gli ordini, anche quello notarile, redige delle tariffe
massime pubbliche che possono essere fisse e percentuali.
Teoricamente per la redazione degli atti pubblici che hanno come oggetto beni
immobili, a parità di valore, si dovrebbero sostenere sempre le stesse
spese, invece esse variano da Notaio a Notaio a seconda del tipo dell'atto,
dell'importo, dell'ipoteca, e dell'istituto di credito.
Generalmente è la banca che indica il Notaio, è quindi una buona
regola, informarsi sempre sulle spese da dover sostenere, una buona cosa da
fare è consultare personalmente altri studi in via indipendente, avremo
così un riscontro oggettivo di altre tariffe da poter opporre alla banca
per tentare un pò di sconto.
La relazione preliminare:
Si tratta di un documento redatto da un Notaio che ha la funzione di controllare
l'iscrizione o l'assenza di iscrizione di una o più ipoteche o di altre
garanzie sull'immobile, allegata alla relazione troviamo infatti una visura
ipotecaria storica riguardante l'attuale proprietario e quelli precedenti.
E' bene sapere questo documento, benchè richiesto dalla banca per tutelare
ulteriormente i propri interessi e minimizzare i rischi, è a carico del
mutuante/richiedente.
Assicurazioni
In genere la banca richiede una copertura assicurativa a protezione del mutuo
e del mutuante, le polizze incendio e scoppio sono di solito obbligatorie, e
vanno a coprire i rischi dell'immobile.
Non sono obbligatorie invece le poizze protezione mutui che la banca potrebbe
proporre, questo tipo di polizze coprono la parte rischi relativa al venir meno
della capacità di rimborso del mutuo in caso di decesso, malattia, inabilità,
infortunio, anche perdita del posto di lavoro.
Importantissimo sottolineare che non vige nessun obbligo di sottoscrizione di
eventuali polizze proposte dall'ente erogante, è possibile infatti rivolgersi
ad un altra compagnia assicurativa anzichè accettare quella proposta
dalla banca.
Le spese per questo tipo di polizze variano in considerazione di molteplici
fattori, sono una voce considerevole nel costo del mutuo, è sempre bene
quindi munirsi di preventivi previa consultazione del mercato.
Penali di estinzione anticipata:
Ritardato pagamento:
Effettuare un pagamento di una rata in ritardo (Dopo un mese e fino a 6 mesi
dalla scadenza) comporta una maggiorazione compresa tra l' 1% e il 5% sul tasso
del finanziamento.
Tale maggiorazione corrisponde al calcolo degli interessi di mora che non sono
cumulabili con gli altri interessi compresi nel mutuo.
Un ripetersi di ritardi nei pagamenti delle rate (di solito 7 anche non in
sequenza) autorizza la banca a chiedere la risoluzione del contratto di mutuo.
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