Guida, redazionale, Detrazioni ed agevolazioni fiscali interessi passivi mutui prima casa, come si calcolano? ci sono dei limiti di legge ? su Interessi passivi mutui, detrazioni fiscali interessi, agevolazioni fiscali mutui
Agevolazioni Fiscali Mutui
La legge ammette una detrazione dall'Irpef
degli interessi passivi pagati e dei relativi oneri accessori.
La normativa delle detrazioni fiscali relativa agli interessi passivi su mutui
nel corso degli anni ha subito diverse modifiche con la conseguenza che le detrazioni
fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al
tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati
non abitativi) e all'anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.
Viene prevista una detrazione dall’imposta sul reddito delle persone
fisiche pari al 19% degli interessi passivi, e relativi oneri accessori,
nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione,
derivati da mutui garantiti da ipoteca
su immobili contratti solo per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire
ad abitazione principale e delle sue pertinenze per un importo non superiore
a 3.615,20 euro (elevato a 4.000 euro).
L'agevolazione d'imposta si deve
far valere nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in
cui gli interessi sono stati sostenuti.
Quali sono i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni fiscali
?
Prima di tutto occorre verificare che il mutuo sia stato stipulato per l'acquisto
di un immobile da adibire o adibito ad abitazione principale e delle sue pertinenze
(cantina, soffitta, etc).
La legge richiede espressamente che l'immobile sia gravato da ipoteca, questo
perchè non è possibile usufruire dello sconto fiscale per altre
forme di finanziamento diverse dal mutuo ipotecario.
Non è richiesto che l'immobile da ipotecare sia lo stesso che viene acquistato;
può trattarsi sia di un altro immobile posseduto dall'acquirente sia
di un altro immobile posseduto da persona diversa dall'acquirente.
Per avere diritto alla detrazione, occorre che il soggetto che eroga il mutuo
vale a dire la banca o finanziaria, sia residente (abbia la propria sede) nel
territorio Italiano.
La richiesta di mutuo deve avvenire prima della stipula del contratto di acquisto
dell'immobile.
Ciò significa che si può prima acquistare ed entro 1 anno stipulare
il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro
1 anno sottoscrivere il contratto di compravendita.
L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dal contratto
di acquisto. Questa condizione deve permanere per tutto il periodo d'imposta
per il quale si chiedono le detrazioni.
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e\o
i suoi familiari dimorano abitualmente.
Spese ammesse nel calcolo delle agevolazioni:
Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono
le spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo.
Tra queste, si segnalano:
- l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario;
- le spese di perizia;
- le spese di istruttoria;
- la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività
di intermediazione;
- la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
- la penalità per anticipata estinzione del mutuo;
- le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
- le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera;
- l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca;
- l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.
• Non sono ammesse alla detrazione, in quanto non assolutamente necessarie,
le spese di assicurazione dell'immobile, neppure qualora l'assicurazione sia
richiesta dall'istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia
nel caso in cui particolari eventi danneggino l'immobile, determinando una riduzione
del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato.
• Non sono ammesse alla detrazione, in quanto relative al contratto di
compravendita e non di mutuo:
- le spese di mediazione immobiliare (agenzie immobiliari);
- l'onorario del notaio per il contratto di compravendita;
- le imposte di registro, l'Iva, le imposte ipotecarie e catastali.
• Non sono ammessi alla detrazione gli interessi passivi eventualmente
coperti da contributi concessi
dallo Stato o da enti pubblici in conformità ad apposite disposizioni
di legge.
Nel caso in cui il contributo venga erogato in un periodo d'imposta successivo
a quello in cui il contribuente
ha fruito della detrazione per l'intero importo degli interessi passivi, l'ammontare
del contributo percepito
deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di onere rimborsato.
Rinegoziazione del Mutuo
Nel caso di rinegoziazione di un contratto di
mutuo stipulato per l'acquisto di propria abitazione
si continua ad aver diritto alla detrazione prevista dalla normativa vigente
al momento della stipula dell'originario contratto di mutuo.
Tale trattamento si mantiene, tuttavia, solo se:
• sono rimaste invariate le parti contraenti;
• non sia mutato l'immobile concesso in garanzia;
• l'importo del mutuo non risulti superiore alla residua quota di capitale
(comprensivo
delle eventuali rate scadute e non pagate, del rateo
di interessi del semestre in corso calcolati
al cambio del giorno in cui avviene la conversione, nonché degli eventuali
oneri
per l'estinzione anticipata della provvista in valuta estera) da rimborsare
alla data di
rinegoziazione del predetto contratto.
Le parti contraenti si considerano invariate anche nel caso in cui la rinegoziazione del mutuo esistente avvenga, anziché con il contraente originario, tra l'istituto di credito
e colui che nel frattempo è subentrato nel rapporto di mutuo a seguito
di accollo.
Esempio: nel caso in cui un contribuente abbia contratto un mutuo ipotecario
per l'acquisto dell'abitazione principale per un ammontare di 250.000 euro,
a fronte del costo di acquisto dell'immobile indicato nel rogito notarile e
degli altri oneri accessori (per un totale, supponiamo, di 200.000 euro), gli
interessi passivi possono essere detratti
limitatamente a quest'ultimo importo. Se gli interessi annui pagati sul mutuo
ammontano a 4.500 euro, la detrazione del 19% spetta su un importo massimo di
3.600 euro, così determinato: 200.000 x 4.500 = 3.600 euro 250.000 .
(testo in parte tratto dalla guida della agenzia delle entrate, scarica la guida)
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