Guida, redazionale, Estinzione anticipata dei mutui, come fare, quanto costa, come si determinano le penali da pagare alla banca. su Estinzione anticipata, penali, accordo abi, accordo associazioni consumatori.
Il mercato dei mutui in Italia è incrementato specialmente negli ultimi
anni, e sempre più frequentemente le famiglie richiedono l'accensione
di un mutuo per acquistare la prima o la seconda casa o per ristrutturazione.
Sono avvenute nel tempo importanti variazioni nella domanda e nell'offerta dei
mutui ipotecari (i più diffusi) elenchiamo le principali :
- Allungamento della durata media.
- Importo finanziato notevolmente incrementato.
- Diversificazione dei tipi di mutuo.
L'interesse generale crescente sia da parte dei richiedenti che da parte degli
istituti bancari è il motore trainante delle importanti novità
che contribuiscono a semplificare e migliorare la qualità della vita
di tutti coloro che hanno stipulato un contratto di mutuo o di coloro che lo
faranno.
Grande rilevanza hanno assunto le associazioni dei consumatori, che con la loro
pressione, hanno consentito una serie di accordi che hanno portato il governo
Italiano ad approvare una convenzione sulla estinzione anticipata dei mutui
(febbraio 2007) portando effetti benefici indiscutibili sul mercato.
Esaminiamo nel dettaglio le principali novità :
Estinzione Anticipata, è ora prevista la possibilità di estinguere
il mutuo anticipatamente, restituendo in tutto oppure in parte il capitale,
è stata definita una penale massima da applicarsi appunto nei casi ove
venga richiesta questa possibilità. Questo accordo vale per tutti quei
contratti che hanno come oggetto l'acquisto della prima casa stipulati ed in
essere prima del 2 febbraio 2007. Per quanto riguarda i mutui sottoscritti per
l'acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione
principale oppure allo svolgimento della propria attività economica o
professionale, da parte di persone fisiche, rientrano in questo accordo tutti
quei mutui stipulati ed in essere prima del 3 aprile 2007. E' importante specificare
che gli istituti bancari e soggetti eroganti non si possono rifiutare di rinegoziare
i contratti di mutuo precedentemente identificati, nei casi in cui il mutuatario
proponga la riduzione dell'importo della penale entro i limiti previsti dall'accordo
stesso.
La determinazione della penale massima applicabile varia in funzione di :
- Tipologia del tasso di interesse (sia esso variabile, fisso, oppure misto).
- L'Anno di sottoscrizione del mutuo.
- Anzianità del mutuo (viene fatta una distinzione del periodo residuo)
L'accordo prevede che nel caso di mutui a tasso variabile le penali massime
possono arrivare allo 0,50% del capitale residuo, scendendo allo 0,20% nel terzultimo
anno e pari a zero negli ultimi 2 anni. La stessa cosa si applica ad i mutui
a tasso fisso stipulati fino al 31/12/2000.
Per i mutui a tasso fisso stipulati a partire dal 1/1/2001 la penale si calcola
da un massimo del 1,90%, se l'estinzione avviene nella prima metà del
periodo di ammortamento, per passare allo 1,50% se l'estinzione avviene nella
seconda metà del periodo di ammortamento, fino ad applicare uno 0,20%
nel terzultimo anno e pari a zero 0,00% negli ultimi 2 anni.
Per i mutui a tasso misto (fisso variabile) è stato adottato un sistema
specifico per ricollocare il mutuo nei due casi precedentemente elencati a seconda
della data di accensione e della modalità di variazione del tasso prevista
dal contratto. E' stata prevista una clausola di salvaguardia per quei mutui
che prevedevano nel contratto una penale pari o inferiore a quelle stabilite
dall'accordo.
Pe meglio comprendere come si applicano le penali facciamo degli esempi :
Caso 1 Mutuo a tasso variabile, se il capitale rimasto da rimborsare ammonta
a 50.000 euro, l'estinzione anticipata comporta il pagamento di una penale massima
pari a 250,00 euro ovvero lo 0,50% del capitale residuo.
Caso 2 Mutuo a tasso fisso, a partire dal 1/1/2001 per la stessa somma da rimborsare,
la penale massima si calcola in 950,00 euro ovvero l' 1,50% del capitale residuo.
Caso 3 Mutuo a tasso fisso, stipulato prima del 1/1/2001 se il capitale residuo
da rimborsare ammonta a 50.000,00 euro l'estinzione anticipata comporta una
penale massima applicabile di 250,00 euro ovvero lo 0,50% del capitale residuo.
Vediamo adesso le domande frequenti che potrebbero scaturire dalla lettura dell'accordo
:
Che succede in quei casi dove il contratto di mutuo prevede una penale
uguale o inferiore a quelle dell'accordo ?
Entra in funzione la clausola di salvaguardia, avvalendosi di tale clausola
possono essere concessi ulteriori sconti stabiliti nell'accordo stesso.
E se il mutuo prevede delle penali leggermente superiori ai limiti massimi
?
L'accordo in questo caso stabilisce che la penale non potrà comunque
essere inferiore a :
- 0,20% per i mutui a tasso fisso ed a tasso variabile fino al 31/12/2000.
- 0,25% oppure 0,15% per i mutui a tasso fisso accesi dopo il 31/12/2000 in
dipendenza del periodo di ammortamento e della situazione contrattuale.
Cosa bisogna fare per usufruire della riduzione delle penali ?
Normalmente viene richiesta una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà
dalla banca in cui vengono elencati gli elementi sensibili e rilevanti per cui
si richiede l'abbattimento della penale.
Per i mutui estinti prima dell'accordo ABI-Assoc.Consumatori si può
fare qualcosa ?
Evidentemente sì, nel caso di mutui estinti fra il 2 febbraio 2007 ed
il 2 maggio 2007 si può richiedere un conguaglio alla banca erogante.
Questo vale anche per quei mutui estinti entro il 31 maggio 2007.
L' accordo fra ABI e le Associazioni dei Consumatori ha previsto l'istituzione
di un Comitato composto da membri rappresentanti dei predetti, tra i compiti
di questo comitato che si riunirà periodicamente, vi è quello
di ninitorare l'applicazione dell'accordo e dirimere eventuali questioni interpretative.
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