Guida, redazionale, Come avviene la presentazione della domanda di mutuo, le cose da sapere, come muoversi. su Domanda, Istruttoria, Istituto di credito, Intermediari Finanziari, Piano di Ammortamento, Ipoteca, Iter, Rifiuto, Stima, Perizia.
Prima della presentazione della richiesta di un mutuo normalmente si effettuano
ricerche e si acquisiscono informazioni dagli amici, dai parenti, dal materiale
pubblicitario delle banche, e da Internet.
Su internet ci sono molti siti che offrono un servizio di intermediazione (con
pagamento di commissioni) e che forniscono informazioni gratuitamente, in generale
questi siti raccolgono i prodotti offerti da svariate Banche o Finanziarie,
e danno la possibilità all'utente di consultare le tabelle relative alle
tipologie di mutuo in tempo reale.
E' bene che nelle consultazioni si controlli con la dovuta attenzione l'esposizione del TEG (Tasso Effettivo Globale), vale a dire dell'effettivo tasso di costo dell'operazione di mutuo, il TEG infatti non esprime il solo valore del tasso di interesse, ma comprende tutta una serie di costi accessori occulti oppure visibili che possono gravare sul mutuo.
Se si decide di consultare un operatore online è sempre bene verificare che sul sito sia presente la citazione dell'iscrizione all'albo degli intermediari finanziari, le attività online infatti devono avere gli stessi requisiti di quelle svolte dalle agenzie sul territorio.
I servizi accessibili su Internet sono molteplici ed utili, si và dalla consulenza, alla possibilità di vedere direttamente sul sito i mutui delle banche con le schede prodotto dettagliate di tutte le condizioni, il piano di ammortamento e il calcolo del TEG, senza necessità di inviare i propri dati prima di vederne le relative informazioni.
Alcuni di questi siti offrono poi l’ulteriore vantaggio di poter inviare direttamente la richiesta di mutuo online e di ricevere in tempi rapidissimi un parere di fattibilità della banca, evitando perdite di tempo e spiacevoli malintesi.
La domanda di mutuo viene normalmente presentata direttamente presso un Istituto di Credito oppure tramite un intermediario finanziario o bancario, normalmente questo avviene dopo avere scelto la tipologia di mutuo più vantaggiosa e comoda, chi riceve la richiesta di mutuo normalmente opera sulla base del reddito e della capacità di pagamento del richiedente e del valore dell'immobile, ci sono altri elementi che sono presi in considerazione, ma data la loro vastità non è possibile citarli tutti.
Sarebbe oppurtuno prendere visione delle condizioni generali massime esposte per legge nei locali delle agenzie e delle filiali bancarie, è bene sapere inoltre che tali condizioni "massime" possono variare a seconda dell'affidabilità del cliente, di offerte temporanee, o di particolari condizioni favorevoli anostro beneficio, di fatto le condizioni esposte sono da intendersi come valori limite, che possono essere ridotte anche dalla semplice contrattazione.
Diffidare sempre dai piani di ammortamento che non fanno riferimento alle condizioni massime, o nei casi dove non siano visibilmente esposte e/o comunicate dall'Ente erogante.
Nella pratica chi concede i mutui produce una serie di materiali informativi dettagliati con prospetti esemplificativi diretti ad una miglior comprensione del prodotto. La documentazione che viene richiesta, ad esempio per un mutuo fondiario è la seguente :
“Compromesso" e copia del precedente atto d’acquisto.
Ultima dichiarazione dei redditi del richiedente (Unico/730, ricevute di versamento ICI/IRPEF).
Busta paga, cedolino stipendio o pensione, documentazione relativa ad altri redditi, ecc..
Codice fiscale del richiedente.
Certificato di residenza.
Certificato di matrimonio con le annotazioni a margine.
Certificati catastali tipici (partita catastale, planimetrie, ecc.).
Certificato di abitabilità dell’immobile.
Certificato "Storico ventennale" per verificare la presenza di passaggi di proprietà per "donazione". Domanda di condono, con ricevuta dei pagamenti effettuati.
Dopo la presentazione della domanda avviene il sopralluogo per la redazione della stima di valutazione dell'immobile, successivamente avviene dopo un processo valutativo da parte della banca viene preparata una Relazione Notarile Preliminare che condurrà nell'ultima fase alla lettera di concessione e minuta contrattuale con stipula dal Notaio e consegna degli assegni circolari.
A che cosa si deve porre attenzione ?
- Chiedere la tempistica d’istruttoria della pratica. Di norma, tra la consegna della documentazione completa e la sottoscrizione del contratto di mutuo, i tempi variano tra 15 e 60 giorni.
- Chiedere sempre il costo dell’ipoteca. La concessione del mutuo comporta, quale garanzia per il finanziatore, l’iscrizione di un’ipoteca di I grado sull’immobile (art. 2825 c.c.). Il valore dell’ipoteca varia tra 1 e 3 volte l’importo del finanziamento. Solo alcune banche accettano un’ipoteca di 2° grado. Il costo dell’ipoteca cresce con il valore dell’ipoteca stessa. L’ipoteca attribuisce al creditore (la banca) il diritto di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati in garanzia del credito e di essere soddisfatto con prelazione sul prezzo ricavato dalla vendita. Nel caso di mutuo si parla di ipoteca volontaria in quanto, formalmente, il debitore decide in maniera spontanea di iscrivere il vincolo sul proprio bene. L’iscrizione di ipoteca al registro ha validità ventennale, salvo istanza di rinnovo, prima della scadenza, da parte del creditore. Sappia i costi in caso di rinuncia al prestito prima della stipula del contratto e in caso di estinzione anticipata.
- Interessarsi periodicamente dell'andamento della pratica, verificando che le caratteristiche siano quelle richieste (tipo di tasso, durata, periodicità delle rate ecc.) per non avere spiacevoli sorprese all'atto della firma. - Informarsi se viene richiesto, a garanzia del credito concesso, la stipula di una o più polizze assicurative: “rischio vita” sul debitore, “rischio incendio” sull’intero valore del bene. In proposito è utile sapere se ad accendere le polizze provvede direttamente la banca mutuante, conteggiando il premio nei costi del mutuo, una tantum o ratealmente, oppure se il mutuatario può stipulare le polizze presso una compagnia assicurativa di sua scelta.
- Controllare il tasso d’interesse e/o tasso d’ingresso, verificando
il costo delle rispettive rate e il periodo di applicazione. Spesso il tasso
d’ingresso è valido solo per poche rate, e la differenza con il
tasso a regime (per tutto il restante periodo di vita del mutuo) è notevole.
Diverso è il caso di un tasso iniziale più contenuto applicato
per un periodo lungo (anche diversi anni), che consente di ottenere degli effettivi
risparmi sugli interessi.
Quali potrebbero essere le cause di un "rallentamento" oppure di uno "stallo" della istruttoria ?
- Esistenza di protesti bancari.
- Cliente presente nella Black List segnalato come "cattivo pagatore".
- Situazione debitoria del richiedente a rischio.
Possono esserci cause di rifiuto della domanda di mutuo ? Ovviamente sì per esempio :
- Problemi legati al precedente trasferimento di proprietà dell'immobile (es.probabile impugnazione di donazione).
- Ha subito ristrutturazioni per le quali la domanda di condono edilizio (per interventi in variazione del progetto costruttivo iniziale) non ha ancora una risposta affermativa dal Comune.
- Mancanza di abitabilità dell'immobile. - Abusivismo. Esaminata, positivamente, la pratica ed esaurite le formalità necessarie, alcuni istituti mutuanti, prima di procedere all'erogazione, chiedono l'autorizzazione ad iscrivere ipoteca sull'immobile.
Questa richiesta non è giustificata e il mutuatario può opporsi in quanto l’iscrizione rende operativo il vincolo, ancora prima dell’erogazione del mutuo. In ogni caso, se la banca richiede tale autorizzazione, sostanzialmente, ha accolto la domanda e la richiesta è legata alla volontà di rendere operativo il vincolo (ipoteca) fin dal momento dell’erogazione del mutuo.
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